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P&K IMMOBILIEN
Preuß & König GbR
Kurt-Schumacher-Damm 16
49078 Osnabrück
Telefon: +49 (0)541 / 4067100
Telefax: +49 (0)541 / 4067102
E-Mail: email@puk-immobilien.de
Web: www.puk-immobilien.de
P&K Immobilien Osnabrück
Fachbegriffe der Immobilienwirtschaft
Auflassung Auflassungsvormerkung Aufteilungsplan Besitzübergang Eigentümerversammlung Erschließungskosten Finanzierungsbestätigung/Kapitalnachweis Grundbuch Grunderwerbsteuer Grundschuld Grundsteuer Kauf einer vermieteten Wohnung Sondereigentum Sondernutzungsrecht Miteigentumsanteil Notarieller Kaufvertrag Rücklagen beim Wohnungsverkauf Teilungserklärung
Auflassung
Die Auflassung ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Seitenanfang/Inhalt
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist die rechtliche Reservierung der Immobilie. Sie wird im Grundbuch eingetragen.
Aufteilungsplan
Will man ein Haus in einzelne Wohneinheiten aufteilen, so ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan Voraussetzung. Im Aufteilungsplan werden die einzelnen Wohneinheiten sowie eventuell dazugehörende Keller, Kfz-Stellplätze mit Nummern gekennzeichnet. Die jeweils vergebene Nummer für das Sondereigentum findet sich in der Teilungserklärung wieder. Die Abgeschlossenheit muss aus der Darstellung ersichtlich sein. Der Aufteilungsplan erfasst das gesamte Gebäude und wird der Teilungserklärung als Anlage beigefügt.
Besitzübergang
Mit dem Besitzübergang gehen alle Rechte und Pflichten eines Immobilienbesitzers auf den Käufer über. Der Zeitpunkt des Besitzübergangs wird meist mit der Kaufpreiszahlung vereinbart.
Eigentümerversammlung
Jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung ist auch Teil einer Gemeinschaft. Sie sind damit nicht nur für Ihre Wohnung, sondern auch mit Ihrem Miteigentumsanteil für das gesamte Haus und das Gemeinschaftseigentum verantwortlich. Die Regeln hierfür finden Sie im WEG (Wohnungseigentumsgesetz). In der Regel hat einmal jährlich eine Eigentümerversammlung stattzufinden, bei Bedarf auch häufiger. Hierbei wird ein Wirtschaftsplan beschlossen, der die Kosten des neuen Jahres erfassen soll, über das vergangene Jahr abgerechnet und gegebenenfalls über Maßnahmen von Renovierungen und Instandsetzungen entschieden.
Erschließungskosten
Um ein Grundstück an die allgemeine Versorgung anzuschließen, wie Energie, Wasser und Kanalisation entstehen Kosten, die sogenannten Erschließungskosten. Außerdem werden anteilig Kosten berechnet für den Straßenbau, den Gehweg, die Beleuchtung sowie für Telefon- und das Kabelfernsehnetz. Achten Sie darauf, ob die Erschließungskosten im Grundstückspreis beinhaltet sind. Bei älteren Baujahren sind die Erschließungskosten in der Regel vollständig abgerechnet.
Finanzierungsbestätigung/Kapitalnachweis
Vor der Beurkundung muss eine Finanzierungsbestätigung der Bank vom Käufer vorliegen.
Grundbuch
Um rechtlich klare Verhältnisse zu schaffen, wird zu jedem Grundbesitz ein Grundbuch angelegt und beim zuständigen Amtsgericht / Grundbuchamt geführt.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist innerhalb der einzelnen Bundesländer unterschiedlich. In Niedersachsen beträgt sie zu Zeit 3,5% aus dem Kaufpreis. Vom Kaufpreis in Abzug gebracht werden kann hierbei z.B. eine Einbauküche oder die Höhe des auf die Wohneinheit fallenden Teils der Instandhaltungsrücklage. Der jeweilige Wert sollte im Kaufvertrag vermerkt sein. Die Bezahlung der Grunderwerbsteuer ist eine Voraussetzung dafür, dass der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Nach Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Grundschuld
Eine Grundschuld sichert ein Darlehen mit dem entsprechenden Grundbesitz ab. Die Grundschuld wird im Grundbuch in Abteilung 3 eingetragen. Wenn eine Bank den Kaufpreis einer Immobilie finanziert, wird sie eine Grundschuld in das Grundbuch der zu finanzierenden Immobilie eintragen lassen. Wenn die Grundschuld gelöscht werden soll, so muss der Eigentümer des Grundbesitzes dies beantragen.
Grundsteuer
Auf Grundbesitz ist eine Grundsteuer zu entrichten, die von einer Stadt oder einer Gemeinde veranschlagt wird. Die Höhe richtet sich nach der Beschaffenheit und des Wertes des Grundbesitzes.
Kauf einer vermieteten Wohnung
Sollten Sie eine vermietete Wohnung erwerben, so treten Sie anstelle des Vorbesitzers mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete). Es besteht keine Notwendigkeit, einen neuen Mietvertrag abzuschließen.
Sondereigentum
Das Sondereigentum ist das Alleineigentum z.B. an einer Wohnung oder einer Garage.
Sondernutzungsrecht
Wird das Nutzungsrecht, eines im Gemeinschaftseigentum befindlichen Raumes, einer Fläche, eines Kfz-Stellplatzes, etc. vergeben, so spricht man von Sondernutzugsrecht. Sondernutzungsrechte sind in der Regel in der Teilungserklärung ausgewiesen.
Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil legt fest, mit welchem Anteil der Eigentümer eines Sondereigentums am Gemeinschaftseigentum beteiligt ist. Er beschreibt zu wie vielen Teilen einem Eigentümer eines Sondereigentums (Eigentumswohnung) das Gemeinschaftseigentum (alle Bestandteile des Gebäudes außer den Eigentumswohnungen) mitgehört. In der Regel entspricht der Miteigentumsanteil dem Anteil der Wohnfläche des Sondereigentums im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes. Im Verhältnis des Miteigentumsanteils ist der Eigentümer eines Sondereigentums an den gemeinschaftlichen Kosten, wie Instandhaltungen, Sanierungen, Betriebskosten, etc. beteiligt.
Notarieller Kaufvertrag
Beim Immobilienverkauf gilt es, eine Vielzahl an Details zu berücksichtigen:
- Besitzübergang
- Sachmängel
- Rechtsmängel
- Welche Unterlagen wurden übergeben
- Welche Zusagen wurden getroffen
- Teilungserklärung
- Löschungsbewilligung von Grundschulden
- Miteigentumsanteile usw.
Ein Kaufvertragsentwurf wird beiden Parteien vor der Beurkundung ausgehändigt, um noch offene Fragen zu erörtern. Der Makler wird den Inhalt des Kaufvertrages gewissenhaft prüfen und auf die Bedürfnisse der jeweiligen Situation anpassen.
Rücklagen beim Wohnungsverkauf
Jede Eigentümergemeinschaft bildet sogenannte Rücklagen, um nötige Reparaturmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vornehmen zu können. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sich gemäß seinem Anteil (im Grundbuch sowie der Teilungserklärung ersichtlich und meist in Tausendstel bemessen) an der zu bildenden Instandhaltungsrücklage zu beteiligen. Der sich mit der Zeit ansammelnde Rücklagenbetrag ist Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Beim Wohnungsverkauf geht dieser vom Eigentümer angesparte Anteil immer automatisch auf den Käufer über.
Teilungserklärung
Will man ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilen, so muss man das Eigentum in Sondereigentum (Alleineigentum an einer Wohnung) und Gemeinschaftseigentum aufteilen. Der Teilungserklärung liegt der Aufteilungsplan bei, in dem die Einheiten des Sondereigentums eingezeichnet und nummeriert sind. Bei der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrages muss diese Teilungserklärung in beglaubigter Form vorliegen.
